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說到投資房地產，很多人直覺想到要先存個兩三百萬的頭期款，或是擔心現在房價太高、自己根本買不起。但其實，有一群人是用另一種方式在當「全球包租公」，而且他們過去這段時間交出來的成績單，可能比你想的還要漂亮。
為什麼最近大家開始注意全球房地產基金？
這幾天，如果你去翻開一些全球房地產基金的最新成績單，會發現數字其實滿讓人驚喜的。在大家普遍覺得大環境充滿不確定性、甚至擔心市場震盪的時候，這類基金反而走出了自己穩健的步伐。
我們拿「貝萊德世界地產證券基金 A2 美元 (LU0842063009)」這檔來當例子。根據最新的數據顯示，它今年以來的報酬率已經來到了將近 8.84%。
如果我們把時間拉長，看它過去一年的表現，一年的報酬率更是超過了 11.56%。這是什麼概念呢？等於是你一年前如果放了 10 萬塊台幣在裡面，現在帳面上大約會變成 11 萬 1500 多元。對很多每天辛苦上班、月薪大約三到五萬的年輕人來說，這等於是幫自己多賺了快半個月的薪水。
順帶一提，這檔基金目前的最新淨值(可以想成基金當下每一份的價格)大約是 18.25 美元。雖然數字看起來只是個報價，但背後代表的是全球房地產市場正在默默發生的變化。
買房地產基金，跟自己買房收租差在哪？
你可能會想，買房地產不就是買一間實體的房子來收租嗎？買基金到底是怎麼一回事？
其實，買全球房地產基金，就像是你跟成千上萬的人一起合資，然後請了一個超級專業的全球物業團隊來幫你們打理資產。這是一檔典型的主動式基金(由專業經理人幫你挑選投資標的的基金)，經理人會拿著大家的錢，去投資全世界各大房地產相關公司的股票。
也就是說，你不需要自己去修漏水的馬桶、不需要半夜接房客電話，更不用擔心單一地區的房價如果下跌該怎麼辦。因為經理人會幫你把資金分散到世界各地。
換句話說，你的錢可能一部分去投資了美國的高級商辦，一部分買了歐洲的超大型物流中心，甚至還涵蓋了亞洲熱鬧的購物中心。只要這些大型房地產公司有在賺錢、有在收租金，你就有機會跟著分一杯羹。這種「小額就能買下全世界地產」的感覺，是傳統買房很難做到的。
想要每季領零用錢，也是可以的嗎？
很多台灣人對房地產情有獨鍾，最大的樂趣就是每個月或每季有「收租」的快感。那買基金能有這種感覺嗎？
答案是可以的。市面上的房地產基金通常會有不同的「級別」讓大家選。像前面提到的貝萊德那檔，它是屬於把賺到的錢繼續滾入本金的類型，也就是所謂的累積型。這非常適合現在還年輕、想要讓資產像滾雪球一樣慢慢長大的人。
但是，如果你喜歡時間到了就有錢入帳的感覺，市場上也有其他選擇。例如「富蘭克林全球房地產基金 季配息 美元 A」這種類型。
這檔基金最近的淨值大約落在 9.60 美元左右，而它的特別之處就在於它是季配息(基金每三個月會把賺到的錢分回給投資人)。這就像是你每三個月都會收到一筆來自全球房客交來的「租金」一樣。對於想要在死薪水之外，額外幫自己創造一點現金流的上班族來說，是滿有吸引力的規劃方式。
專業團隊是怎麼在不確定中找機會的？
你可能心裡還是會有點疑惑：現在全球經濟聽起來好像很多雜音，為什麼這些房地產基金還能有正向的表現？
其實這背後是專業管理帶來的好處。一般人看房地產，可能只看到自家附近的房價漲跌；但基金經理人看的是全球的趨勢。也就是說，當某個國家的房地產因為政策稍微降溫時，經理人可以隨時把資金移到另一個正在蓬勃發展的國家。
舉個例子，現在網購這麼發達，全世界都需要巨大的倉儲跟物流中心；又或者科技業發展需要極大量的數據中心，這些其實廣義來說也都屬於房地產的一環。透過經理人的眼光，他們能捕捉到這些我們平常根本接觸不到的商機，這也是為什麼在全球佈局下，房地產基金依然能展現穩健的原因。
想跟著進場？先搞懂這 2 件小事就好
看到這裡，如果你覺得這種「不用背高額房貸也能參與房地產」的投資方式好像滿適合現在的自己，先別急著馬上動作，有兩件事情可以先放在心上。
第一是「計價幣別」。你會發現我們今天聊到的這幾檔基金，名字後面都有寫個「美元」。這代表我們是用美金在做投資。所以除了看基金本身的績效表現，最後換回台幣時，也會受到一點點匯率變化的影響。這就像你去國外網站買東西一樣，美金變貴或變便宜，都會稍微影響到你最後拿到手的錢。
第二是「手續費」的問題。買基金的時候通常會有一筆申購手續費(買進去的時候投信收的服務費，通常是 0.6% 到 3% 不等)。不過好消息是，現在很多線上的基金平台常常有手續費打折，甚至是零手續費的活動。買之前多比較一下各大平台的優惠，可以幫自己省下幾百塊甚至幾千塊，拿去吃頓好料的絕對更划算。
下次如果你剛好登入網路銀行或是基金平台，不妨去搜尋一下這幾檔房地產基金，點開它們的「月報」看看經理人最近買了哪個國家的什麼房地產。如果是你，會想把錢放在穩穩增值的累積型，還是每三個月領一次租金的配息型呢？
本文所提數據均為歷史數據或概念性說明，歷史績效不代表未來表現。投資涉及風險，包括可能損失投資本金。本文不構成任何投資建議，申購前請詳閱公開說明書及產品風險揭露文件。
