我的網誌
根據標普全球(SPGI)分析師最新發布的報告指出，中國長達數年的房地產市場低迷有望看見曙光。報告預期，住宅房地產價格可能在 2028 年第三季觸底，而北京與上海等一線城市的房價，最快在明年就有機會迎來復甦。相較於今年二月時，標普全球(SPGI)曾表示高水位未售出房屋將使房市復甦「遙不可及」，如今的預測出現了重大的轉變。
官方祭出2大救市政策發酵，建商放緩買地助攻去化庫存
促成此轉變的核心在於兩項官方政策。今年八月，北京當局宣布限制建商銷售未完工建案的能力；隨後，官方祭出針對首購族的房貸利率補貼，適用於總價低於 150 萬人民幣（約 22 萬美元）、面積小於 120 平方公尺的物件。標普全球(SPGI)信用分析師在近期受訪時指出，建商未來在購地時將更加謹慎，減少買地與新案開發，雖然這對營收不利，但將有助於緩解中國房市供過於求的問題。
未完工建案規模龐大，2026年將迎來首次實質去庫存
分析師進一步說明，未來一到兩年內，穩定中國房價的主要因素將是供給量的持續減少，並指出儘管房市已低迷多年，2026 年才是實質去化房地產庫存的第一年。中國房市供過於求的挑戰極為嚴峻，野村(NMR)曾在 2023 年估算，截至 2022 年底，中國未完工的預售屋規模大約是碧桂園的 20 倍。過去，這類建商長期依賴預售制度推動由債務驅動的快速成長，導致許多鄰近北京的天津購屋者，買房後仍需苦等多年才能交屋。
跌幅超越22%！中國房市修正速度與幅度遠勝日本失落的20年
最新的標普全球(SPGI)報告也將中國房地產近期的低迷，與日本、美國及西班牙過去數十年的房市危機進行對比。報告指出，在幫助穩定市場的不同因素中，中國目前正致力於兩項：減少供給與企業去槓桿化。與日本 1991 年至 2014 年的房市危機相比，中國的供給收縮發生得更早且幅度更大。在價格方面，中國住宅價格自 2021 年高點以來已下跌 22%，而美國在金融海嘯期間住宅價格下跌 26%，日本則在經歷更大幅度的價格飆升後重挫 67%。
一線城市房價初見回穩跡象，阿里巴巴(BABA)總部所在地買氣發威
中國官方補貼房貸的努力，加上人工智慧熱潮帶來的財富效應，正在協助推升房產需求。國泰君安國際分析師預測，今年第四季一線城市的中古屋價格，有望出現自 2021 年至 2023 年低迷以來的首次成長。自三月以來，一線城市房價持平或上漲的機率高於較小城市；其中，上海中古屋價格的較前一年同期跌幅已大幅收斂，北京則從一月的低點反彈 1.4%。值得注意的是，擁有阿里巴巴(BABA)與深度求索（DeepSeek）等科技巨頭的杭州表現最為亮眼，其新屋銷售指數創下歷史新高，新屋價格僅比歷史高點低 14.2%，跌幅小於多數城市。
摩根士丹利(MS)點出隱憂，房貸補貼恐難創造實質新需求
儘管一線城市出現回穩訊號，但需求在長期是否能維持仍存在不確定性。摩根士丹利(MS)股票分析師在最新報告中指出，房貸補貼可能只是將原訂的購屋計畫提前，而非創造實質的新需求。不過從短期數據來看，中國研究機構冰山（Bingshan）的數據顯示，在 10 月 1 日至 6 日的公眾假期期間，25 個城市的中古屋銷量較前一年同期大增 50%，與 9 月份 20% 的成長相比出現了顯著的攀升。
